中国房地产市场或重走2015年老路，未来走势引人关注

在2026年6月，楼市的变动让许多身在地产行业多年的从业者感到有些恍惚。手机中对比的挂牌数据与2015年前的报告，让人不禁感受到一些相似的气息。一线城市的小阳春再次来临，老破小房源的购买热潮兴起，各地出台的稳定楼市政策层出不穷。饭桌上，关于房产的话题又成了人们热议的热点。然而细想之下，似乎又觉得事情并不完全相同。这种“似曾相识又有些陌生”的感受，正是当前楼市最引人入胜之处。

让我们回到2015年4月，当时70个大中城市的二手住宅价格开始环比上升。至11月，同比价格也是开始反弹。接下来，2016年10月新建商品住宅同比涨幅突破10%，2018年11月再次达到两位数。商品房销售面积增长从2015年的6.5%飙升至2016年的22.5%。那时，三四线的小县城楼盘几乎被一扫而空，成为中国楼市的辉煌时期。在这一轮中，棚改货币化政策成了主要推动力。

央行通过对政策性银行的注资，向居民部门提供了贷款，资金通过棚改的安置流向了购房者的手中。棚改货币化的比例从2014年的低位逐步提升，部分地区的比例甚至相当高。在安置中不再提供房子，而转为现金补偿，这无疑打开了三四线楼市的巨量资金水龙头。居民部门的杠杆率在相对安全的区间开始上升，加之城镇化发展尚未完成、人口红利持续，市场需求经历了显著扩张。

2026年3月的小阳春让市场感到一丝松口气。上海的二手房月成交量超过3万套，创造了五年来的新高。北京的成交也逼近2万套，同比增长3.4%。全国20个重点城市的二手房成交面积突破1700万平方米，这组数据让人觉得市场回暖。然而再看价格，却依然缓慢下降，成交主要集中在刚需和老破小上。

老破小为何能迅速成交？原因很简单。一方面是租售比已达3%，部分弱二线城市甚至更高，房租几乎能覆盖大部分月供；另一方面，卖家的心态也变得更为急迫，纷纷选择降价出售。一季度全国出台的稳楼市政策高达175次，上海也调低了购房门槛。一线城市紧缩了供地，旨在缓解库存。这些措施使得在经历了一两年压制的刚需者终于敢于出手。

这便是2026年小阳春的来路，虽然热闹却底子冷。纵观2015年的楼市政策，仍有一些相似之处，都是通过降低门槛、利率、稳定预期及去库存来应对行情。2026年5月20日发布的贷款市场报价利率显示，1年期为3.0%，5年期以上为3.5%，多个月未有变动，最后一次调整也仅在2025年5月。

央行并未大举释放资金，工具箱里的刺激手段尚存，这与2015至2016年的“猛药式”刺激形成了鲜明对比。当年是宽松的“大水漫灌”，而如今则是小心翼翼的“慢火细炖”。更为重要的是，底层结构已有所不同。2015年的起步时，城镇化率未达峰值、人口持续增长、居民杠杆率相对较低。而2026年，这三大支柱都变得瘦弱，城镇化率已高，人口则出现负增长，新增住房需求大幅降低，居民杠杆也已经很高。

同样的政策在不同情况下的影响力，结果可能截然不同。这一轮小阳春还有一个明显特征：刚需比例特别高。北京的二手房交易中，单套成交面积约为86平方米，比历年同期的一般90平方米还小得多，改善型客户的活动不多，入场的多是首次购房的刚需。

从行为金融的视角来看，刚需对价格十分敏感，生怕错过好时机，一旦感觉到市场见底，就极易引发群体性购房行为。相较于改善型客户，刚需购房者的行为反应更为激烈。将北京和上海的数据进行比较，不难发现，跌幅越大的阶段，刚需回暖的脉搏也越明显。

我们为何觉得这一轮有可能在筑底？借鉴海外市场，在房地产泡沫破裂后，主要经济体的房价通常需经历约6年的下行期。中国楼市自2021年见顶，按照这一时间表，2027年前后可能会迎来真正的底部。而中国与海外不同之处在于，GDP仍在正增长，未出现如同金融危机般的剧烈崩溃，产业升级也基本完成。一线城市理论上应更早走出下行区间，因此2026至2027年的筑底判断相对合理。

值得注意的是，中国与美国的租金回报不能直接进行横向比较。美国的持有成本包括物业税、房产税等多项费用，需扣除约两个百分点。若净回报高于国债，房价通常会趋向平稳，而若净回报能够与房贷持平，则房市自然会产生反弹。而中国现阶段的状况，已具备了“应该止跌”的财务条件。整体回暖与价格稳定是两回事，一线城市在2023年初才触及高点，市场调整时间较三四线市场晚，成为主动调整泡沫的地区。

改革的深层变化也体现在居民的资产负债表上。在过去20年中，房地产宛如一只成长股。居民的收入增长10%，房价往往会涨得更多，因为大家将未来高增速的预期折现至当下。然而，如今高增长预期减弱，房产的角色已从成长股转为价值股，这一转变带来的痛苦在于基本面与估值同时向下，致使价格下滑幅度加大。2021年政策收紧后，地产链收缩对GDP造成了压力，导致二三四线城市首先受损。

到2023年，全国市场共同下行，地方政府的土地财政面临厄运，市场震荡向外扩展。值得欣慰的是，尽管如此中国居民的按揭不良率依然偏低，居民的存款和金融资产持续增长，并未如同美日泡沫破灭那样被掏空。企业方面，制造业从冲击中逐渐恢复。